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法律諮詢
台北市中山區民生東路2段147巷3-1號B1
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108 年 01 月 08 日最高行政法院 108 年 1 月份第 1 次庭長法官聯席會議

法律問題:

某甲以其所有坐落改制前高雄縣之面積 58 公頃山坡地非都市土地一筆, 於民國 75 年間依 72 年 7 月 7 日發布山坡地開發建築管理辦法(下 稱 72 年管理辦法)規定申請住宅社區開發案之開發,其計畫書、圖已載 明擬興建之戶數、建築型態、建築密度及容納人口數等,而得以計算其房 屋總樓地板面積數,經主管機關許可(下稱原開發許可)後,甲依開發計 畫整地,設置水土保持設施及施作必要之公共工程,取得雜項執照後,於 78 年間經申請變更編定使用種類為丙種建築用地。其後,甲將該筆土地 出售與乙公司,乙公司將該筆土地分割為 26 筆土地,並分別出售與丙、 丁、戊等數人。因非都市土地使用管制規則 77 年 6 月 29 日修正,於 第 10 條規定丙種建築用地建蔽率上限為 40% ,容積率上限為 160%; 87 年 1 月 7 日修正後第 9 條規定,建蔽率不變,容積率上限改為 120% 。丁、戊等人於 94 年起陸續在上揭開發案範圍內之土地上興建房 屋,其總樓地板面積已大幅超過原開發許可核准興建面積。丙於 100 年 間始以屬上揭開發案計畫書、圖所載得興建供住宅使用房屋已編定為丙種 建築用地之 A 土地作為建築基地申請建造執照。問:該申請應否受原開 發許可總樓地板面積之限制?

討論意見:
甲說:應受原開發許可總樓地板面積之限制。 理由:系爭開發案申請所據之 72 年管理辦法雖無容積率之規定,惟依該 管理辦法規定,山坡地開發建築應備具開發建築計畫書及開發建築 計畫圖,申請開發許可,又開發建築計畫書應載明計畫興建戶數、 建築型態、建築密度及容納人口數,故核准開發許可就得為建築之 總樓地板面積已為確定,非經辦理開發計畫變更,申請開發建築之 山坡地即應依核定之開發計畫所核定總樓地板面積之限制。A 土地 為系爭開發計畫範圍內土地,於申請建造執照之總樓地板面積已超 過開發計畫所核定總樓地板面積後,即不得再為建造執照之申請。 倘系爭開發案整體開發區內已完成建築之基地存有之容積,已遠超 過整體開發區依法得容受之整體開發規模時,於未依法變更開發計 畫下,即准許 A 土地興建房屋,將使原核定之整體開發計畫之管 制內容形成具文,對國土安全及公益將造成重大之影響。

乙說:不受原開發許可總樓地板面積之限制。 理由:系爭開發案核准開發計畫內容並未載明容積率,丙於 100 年間以 系爭開發案已變更編定為丙種建築用地之 A 土地作為建築基地申 請建造執照,應適用當時非都市土地使用管制規則第 9 條規定之 丙種建築用地之容積率為 120%。倘因系爭開發案內其他建築基地 之超額容積,或據此估算之總樓地板面積、居住人口數之違反全區 土地使用強度等理由否准丙之申請,與法律保留原則有違,欠缺正 當合理之關連,且違反比例原則。

表決結果:採甲說(應受原開發許可總樓地板面積之限制)之結論。

決 議:如決議文。
區域計畫公告實施後,不屬區域計畫法第 11 條之非都市土地,直轄市或 縣(市)政府,應按照非都市土地分區使用計畫,製定非都市土地使用分 區圖,並編定各種使用地,實施管制,為民國 63 年 1 月 31 日公布施 行之區域計畫法第 15 條第 1 項所規定。區域計畫公告實施後,改制前 高雄縣於 65 年 6 月 1 日辦理非都市土地使用編定公告,公告後該縣 非都市土地之使用即應依使用編定實施管制。甲係 75 年間以其所有坐落 改制前高雄縣之 58 公頃山坡地非都市土地,依 72 年 7 月 7 日發布 山坡地開發建築管理辦法(下稱 72 年管理辦法)規定提出建築開發計畫 書、圖及開發建築財務計畫書向前高雄縣政府申請開發建築,因此取得之 開發許可係授予申請人特許開發之利益,為授益性行政處分,且經前高雄 縣政府公告核准之開發許可內容,對計畫範圍內土地為管制,並有對物處 分之效力。又據 72 年管理辦法第 4 條、第 8 條、第 14 條、第 15 條、第 16 條、第 24 條及 73 年 11 月 5 日修正發布之非都市土地使 用管制規則附表二「使用分區內各種使用地之變更編定原則表」說明欄第 7 點規定,前高雄縣政府發給開發許可後,其開發人須依開發建築計畫申 請雜項執照,於完成整地、設置水土保持設施及必要之公共工程,經查驗 合格後,檢附證明文件,依開發計畫內容之土地使用性質,將作建築使用 部分之土地申請變更為丙種建築用地,再以丙種建築用地為建築基地依開 發建築計畫申請建造執照為房屋之興建。因此,甲取得原開發許可後,甲 或繼受取得該土地之所有權人,或得以該土地申請建造執照之權利人,以 原開發許可範圍內編為丙種建築用地之土地作為建築基地申請建造執照, 興建之房屋型態與內容,應受原開發許可之拘束。再者,72 年管理辦法 未以「容積率」作為土地使用強度之限制,惟明定開發人提出之開發建築 計畫書應記載計畫興建戶數、建築型態、建築密度及容納人口數等,而得 以計算其房屋總樓地板面積數,故核准之開發許可,對於許可建築之房屋 總樓地板面積數,已屬確定,而為許可建築之內容。綜上,以原開發許可 範圍內編定為丙種建築用地之 A 土地作為建築基地申請建造執照,應受 原開發許可總樓地板面積之限制。

本決議肯認
舊時的發開案申請時的法律雖無容積率之限制,惟原管理辦法就核准發開許可時可,故仍應受原開發許可總樓地板面積之限制。

Post Author: jensbond